NO.9【走不掉,生不來!從人口數據談未來房地趨勢!】

發佈日期 : 2019年10月30日 撰文 :ROCK
文章編號: 12301

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NO.9【走不掉,生不來!從人口數據談未來房地趨勢!】 『我的專業愛理不理,損失是你;我的提醒記在心裡,受用無比! 歡迎來到ROCK稅稅唸!』

「台灣經營之神」王永慶先生是活到老工作到老的典範,也是筆者相當欽佩的企業家,其於民國97年離世時享壽91歲,十年後國人的平均餘命來到了80.4歲,雖仍低於日本、新加坡、南韓,高齡化速度卻高居全球之最,預計115年邁入世衛組織定義的超高齡社會,也就是平均每5位有一位是超過65歲以上的老年人口。
慢慢的,百歲人瑞可能不再是鳳毛麟角,玩笑話說,未來路權將可能是老人路權。

同一時間,107年台灣只有18萬個新生兒,出生人數創8年來新低,生育率1.13%,全球倒數第三,僅略高於澳門的0.95%與新加坡的0.83%

慢慢的,當死亡率跟出生率呈現死亡交叉時,人口結構將從正三角轉變為倒三角,從現行經濟現狀與政策著力點已可見端倪。

因此,從阿嬤搭人力拉車很威風的年代,到現在飛機全球通的世代,科技愈進步,講求的是速度與效率,現在電視所播的新聞都已經是舊聞了,一件大新聞發生時,最快傳遞的方式,是從網路傳播的速度,老一輩講的是經驗,現在說的是數據,今天就以出生及死亡的數據來探討未來房地趨勢。

  出生人口數依下圖趨勢線所示逐年向下,但每隔幾年就會有比較凸出的地方,大家有發現什麼跡象嗎?從民國65年起,每隔12年將有一次的亮點,說到這裡,有沒有想猜一下為何是12年?這是專屬於中國人的傳統,大家都想生個龍子龍女應景一下,想必在外國人眼中,也是挺特別的亮點。

資料來源:中華民國內政部戶政司全球資訊網

  在民國71年以前,國人的出生人口數大略維持在40萬,至民國87年首度突破30萬大關,僅剩27萬的出生人口,而近幾年卻剩下不到20萬了,即將與死亡數進入死亡交叉,技術分析大師可以拿來說嘴了,有人口才有消費力,在現階段少子化的衝擊下,產生了許多影響,是否也是一頭兩噸重的灰犀牛,朝我們衝過來,不可能看不見,只是漠視了它的存在。

資料來源:中華民國內政部統計處

  依上圖全國歷年平均餘命而言,趨勢線逐年向上,女性已達83.7歲,這也是科技所帶來的長壽,所以在生得太少、又長壽的狀況下,台灣的願景將在何處?這個議題可以探討的就很廣泛了,所以此次先鎖定食、衣、住、行的「住」,是人生當中最大筆的開銷之一,也是最被關注的地方。

  讓筆者從政策與建商廣告兩次事件簡單說明:

1078月喧騰一時的房地產新聞莫過於內政部研擬的「青年10%自備款買房」,雖然最後因為兩面都不討好,既不受年輕人買單又被誤以為在為建商解套而喊卡,但亦可看出社宅政策外,政府的打房政策有稍微鬆綁之意。

15萬購屋、月付12萬」、「20萬自備、工程期零付款」、「工程零自備」。

什麼?買房不用自備款?看到這樣的廣告讓你心動了嗎?

大家看出來了嗎?現況是房市的供給遠大於需求。

在台灣想要買房子,以薪水族而言,負擔相當沉重,但如果在20年後,民國128年還擔心老了沒房子住嗎?屆時,民國88年出生的人口也步入買房年紀,每年僅剩20萬人。從三合院蓋到高樓大廈,同一個地基下,可以居住的人口因樓層增加而激增,面對少子化,人口數量大幅減少甚至腰斬下,房子還會怕太貴嗎?

   民國47台灣每年出生近40萬人口,到民國128年後,依平均餘命統計,這批人將逐漸死亡,到時每年死亡人口也逼近40萬,與出生人口20萬相比,差額也已大到20萬,呈現很可怕的負成長!還是以倍數減少!

依過往雙北經驗來看「老社區除了少部分都更案,或土地持有人少的在都更,但北市這種地越來越少,新北更可怕的是,超多重劃區消化不完,老社區不可能動,先消化完利益較大的重劃區,才有可能動到老房子了,新北就永遠有無限量的老屋供給,現今老公寓多數已近40年,還能住多久呢?

   從鄰近的日本來看,老年化、少子化更為嚴重,房子也是供給過剩,現今的台灣也要立即覺醒,房價起飛的年代已過,從人口減少因而需求量減少,高樓大廈逐年蓋,供給也大於需求,商業學校所教的統計學,簡易版的供需曲線,應該還可以想起來,供給大於需求的話,價格將會一路下跌,會到何時呢?將會出現一個臨介點,並走一個長期持平穩健的均線。

   從科技世代的大數據統計,將尋求具有價值的投資標的,而忙於工作的世代,若不想落入上下震盪,最後被震出邊緣的話,在茫茫紅海之中,除了有個屬於自己的小窩外,「保險」或許是最佳的黃金屋,無怨無悔的照顧自己一輩子。

  保險的價值,照顧自己的生老病死殘,包含了長壽!以及預做規劃配置,例如:生前契約,現在都可以透過保單來預做準備,專款專用的世代,這又是需要另一個篇幅來做說明了,因此老了走不掉,少子化生不來!從人口數據減少中,未來的房地趨勢,對於有許多房產的人將不樂見,而想有一間窩的人,將出現機會來臨,存好錢,謹慎理財,等待下一個翻轉世代!

文章的最後,筆者引述戴德梁行董事總經理顏炳立在顏炳立市場觀點_冷靜靜待房價落底_的部分資料作為結尾,也希望無論自住或投資,今天的人口數據論能對大家有所幫助。

107年最後一季台灣房地產市場供給量爆了三高,最快在最後一季、最慢在明年開春,就會開始一場價格殺戮戰,包括使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量8年新高,全高房市賣壓破表。」顏總提出五字箴言供大家思考 : 祝福與祈禱

資料來源:

1.中華民國內政部戶政司全球資訊網

2.中華民國內政部統計處

3.顏炳立市場觀點冷靜靜待房價落底





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