103年度出售房地產 實際所得課稅、申報與保險商機

發佈日期 : 2015年04月21日 撰文 :林隆昌會計師
文章編號: 7480

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三、房屋所得擇低申報與實質查稅
綜觀財政部頒布103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定,是以實際所得為主軸,設算所得為輔,所得計算方式分為三種:
  (一)不分區域以實際所得計算
  (二)高價房屋估計所得
  1. 臺北市,房地總成交金額新臺幣七千萬元以上。
  2. 新北市,房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。
  3. 臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。 僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本,以實際成交金額估算房屋收入的15%為所得額。
  (三)其他未能查獲房屋售價或成本資料時,以房屋現值的一定比率計算所得額。
倘若納稅人以上列三種方式的最低金額申保所得,最終稅捐機關仍查出實際所得高於設算所得,仍舊是以實際所得為準課稅。
假設王甲103年出售高雄市三民區的房地總成交價 8000萬元(合約約定房屋4000萬元,土地4000萬元),房屋實際成本1500萬元,房屋現值是1000萬元,土地現值也是1000萬元。計算其所得如下:
①以房屋現值估計所得
房屋現值1000萬元×24%=240萬元
②實際所得
房屋收入4000萬元-房屋成本1500萬元=2500萬元
③高價房屋以房屋收入15%計算所得
房屋現值是1000萬元
÷【房屋現值是1000萬元土地現值1000萬元】
×房地總成交價 8000萬元
=房屋收入4000萬元
4000萬元×15%=房屋出售所得600萬元
④所得申報差異
實際所得2500萬元,估計所得240萬元,假設王甲以估計所得240萬元申報,兩者差額查獲時仍應以實際所得計算課稅。準此,賣方如將資金轉入保險,保單內容如下:

●資金轉入保單內容
要 保 人
被 保 人
生存受益人
死亡受益人


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