103年度出售房地產 實際所得課稅、申報與保險商機

發佈日期 : 2015年04月21日 撰文 :林隆昌會計師
文章編號: 7480

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103年度出售房地產 實際所得課稅、申報與保險商機

財政部已經公布103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定,
以實質課稅為原則。




一、 以實際所得課稅負
  個人出售房屋,已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者,其財產交易所得額之計算,應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。 個人出售房屋,計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目如下:

  (一)成本方面 包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),於房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
  (二)移轉費用方面 為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
  (三)至取得房屋所有權後,於出售前支付之各項費用,除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外,其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,均屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除。(財政部83/02/08台財稅第831583118號函)
  假設王甲103年出售房屋售價3000萬元,成本2000萬元,計算其實際所得金額是1000萬元。

二、房屋估算所得
  甲高價屋以房屋收入估算所得
個人出售房屋,未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本,或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者,稽徵機關應按下列標準計算其所得額:
  (一)稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本,如符合下列情形之一者,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之百分之十五計算其出售房屋之所得額:
  1. 臺北市,房地總成交金額新臺幣七千萬元以上。
  2. 新北市,房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。
  3. 臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。

假設王甲103年出售房屋及土地合計售價10000萬元,無法舉證成本資料,房屋現值是2000萬元,土地的現值3000萬元。計算其所得如下:
①房屋與土地現值
房屋與土地現值合計5000萬元。
②房屋收入
【房屋現值2000萬元÷(房屋與土地現值合計5000萬元)】×實際售價10000萬元= 4000萬元
③預估房屋所得
房屋收入4000萬元×15%=600萬元。
以一般房屋以現值估算所得




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